尊敬的审判长、审判员：
甘肃阶州律师事务所接受本案被告潘某、杜某的托付，指使我担任其诉讼署理人，庭审前我们认真核实相关依据、查找法令依据，通过现在的庭审调查，对本案的现实有了清楚了解，现结合现实和法令宣布如下署理意见：
一、署理人以为在本案中，原告李某作为租借方现已严峻违约，应该依法承当违约职责。
1、原告单独面提价的行为违反了合同的约好，违反了法令的规则，是严峻的违约行为。
首要，该合同是原被告两边在相等自愿的根底上通过充沛洽谈签定的合法有用的租借合同。《合同法》第八条规则：“依法成立的合同，对当事人具有法令约束力。当事人应当依照约好实行自己的义务，不得私行改变或许免除合同。依法成立的合同，受法令保护。”原告私行改变合同内容私自提价，私行免除合同是违反法令规则的。
其次，关于租金改变的事宜，在两边签定的合同中有着清晰的约好：即“三年后的租金依据商场的行情进行调整，但提价幅度不得超过前一周期租金的百分之二十。且一经商定应坚持三年不变。”《合同法》第壹百二十五条规则：“当事人对合同条款的了解有争议的，应当依照合同所使用的词句、合同的有关条款、合同的意图、买卖习气以及诚笃信用准则，确认该条款的实在意思。”对合同的约好应该有正确的了解：（1）第二个周期的租金调整的条件是依据商场行情。这就包含三种状况：假如商场行情稳定，则租金不变；商场行情上涨，租金上涨；商场行情跌落，租金也应该跟着下降。（2）合同特意在此用了“调整”二字，而不是“提价”。“调整”的意思便是为适应新的状况而对租金进行价格上的调理。而这个新状况便是商场行情。假如仅仅依据后边半句对涨幅的约束就认定这种调整仅仅提价，不包含降价，我以为是望文生义，对合同条文做缩小解释，对被告来说是极不公正的。（3）合同约好：“且一经商定应当坚持三年。”何为商定，便是租借人和承租人洽谈决议，并非谁一方说了算。《合同法》第三条规则：“合同当事人的法令地位相等，一方不得将自己的毅力强加给另一方。”因而，原告不能把自己单独提价的毅力强加给被告方。《合同法》第七十七条规则：“当事人洽谈共同，能够改变合同。”故在没有通过洽谈决议，没有达到共同意见的状况下，原告单独面上涨租金的行为不但违反了合同的约好，也违反了法令的规则。陇南专业的律师代理事务所
原告的提价行为没有商场行情普遍上涨的现实根底，原告对提价行为的合理性没有任何依据证明。一、近年来，因为东江新区的开发，和长江大道的开发，火锅店、宾馆纷纷向这些新开发的富贵路段搬运。原告房子所在地的巷道生意大不如前，周围房租纷纷降价，这是住在城区的人们众所周知的现实。原告无视商场行情，无视合同约好，在商场行情普遍降价的状况下单独面提价，这是不合理的。二、在庭审过程中，原告没有提出任何有用依据证明行情上涨，租金应该涨。依据民事法令“谁建议，谁举证”准则，假如举不出提价的合理、合法的依据，被告人就应该承当晦气后果，也便是说，这种单独面提价的行为是违反合同约好和法令规则的，是违约行为。
假如人民法院觉得有必要，能够对原告房子周围的房租商场行情做调查。
2、原告强行锁门的行为（单独强行免除合同）违反了合同的约好，违反了法令规则，是严峻的违约行为。
该合同约好“房子租借时间从2009年11月1日起至2021年10月31日止，共十二年。”合同清晰约好了租借期限是十二年，但现实上原告将房子租给被告只有四年：2009年11月1日至2013年12月22日。2013年12月22日，原告将房门上锁现已构成违约。
原告锁门所依据的理由是：被告没有准时付出租金。既延迟3万，又拒付18万。现实上，被告建议和付出原告2012年至2013年的租金是15万元。从付款之日至本案立案之日期间，原告从未向被告提出任何贰言，也没有追讨过3万元，一次也没有要过。这充沛说明，原告现已默许了被告提出的15万元的提议。故说原告拖欠租金是不成立的。
拒付2013年至2014年租金的说法更不能成立。原告要提价至18万元，被告要降价到15万元，两边还在洽谈，并未取得共同意见。被告提出付出15万，原告拒收。因而并非被告拒付。
《合同法》第二百二十七条规则：“承租人无合理理由未付出或许拖延付出租金的，租借人能够要求承租人在合理期限内付出。承租人逾期不付出的，租借人能够免除合同。”
1、承租人有合理理由拖延付出租金，如前所述，两边并没有就第二阶段的租金达到共同，原告要涨至18万，被告依据商场行情要求降到15万。如前所述，原告提价既不合法，也不合理。在这种状况下，被告拖延付出租金是有合理的理由的。
2、原告并未告诉被告在合理的期限内付出房租，根本就没有给被告任何期限。12月22日，被告去天水出差，原告在梅兰宾馆还在正常营业的状况下，将宾馆的宾客及服务员全部赶出，服务员当面哀求，被告人打电话请求宽限三天，然而原告不为所动，将房子门强行上锁。
3、原告方向法庭提交的依据五《告诉》，是原告初次向被告告诉免除合同，时间是2014年3月16日。而原告锁门的时间是三个月前的2013年12月22日，告诉在后，锁门在前。其违约行为清楚明了。
4、原告方以为锁门是自救自保行为。合同上没有约好租借人不能锁门，故不是违约行为。这种狡赖实在贻笑大方：首要，锁门与自救自保的概念风马牛不相及。其次，锁门意味着租借人将房子收回，控制。将租借物收回难道还要合同约好吗？假如这都不算违约，什么才是违约呢？
综上两点，原告并不具有单独免除合同的条件和权利。其行为现已严峻违约。
二、原告应该承当的职责：
1、原告应该在合同免除后付出被告装饰装饰残值。《合同法》第二百二十三条规则：“承租人经租借人赞同，能够对租借物进行改进或许增设他物。”依据该租借合同第四条第七项的约好，装潢装饰附属物品除空调外不得拆除，应坚持原状，充沛说明作为租借人的原告赞同对她的房子进行装饰装饰。
鉴于原告方的违约行为，依据《最高人民法院关于审理城镇房子租借合同纠纷案件司法解释的了解与适用》第十一条第壹款的规则：“因租借人违约导致合同免除，承租人请求租借人补偿剩下租借期内装饰装饰残值丢失的，应予支持;”所谓“剩下租借期内装饰装饰物残值”，是指在房子租借合同实行期限届满前免除合同，附合的装饰装饰物在剩下的租借期限内尚存在的价值。核算残值的办法是依照租借期限，将装饰装饰费用均匀分摊，从而得出合同免除时剩下租借期内附合的装饰装饰费用价值。若两边对装饰装饰出资数额无法达到共同，可托付专门的判定组织进行判定。
我们提交了很多的依据证明装饰装饰的费用，法院也托付了专业评价组织进行了评价，这些费用应该由原告向被告付出。
2、原告应该补偿被告的运营丢失。
依据合同法第97条的规则，合同免除后，依据实行状况和合同性质，当事人有权要求补偿丢失。本案中，因租借人的差错导致合同免除，造成了承租人的运营丢失，租借人应该予以补偿。而运营丢失就包含承租人的可预期收入。我们向法庭提交的依据现已证实：1、自2011年11月至2013年12月，商务宾馆26个月均匀毛收入为52077元。2、自原告违约锁门的2013年12月22日至被告提起反诉的2014年5月6日，合计四个半月，被告运营丢失高达234346.5元。原告以纯收入估算丢失为100000元，入情入理。
3、依据民法公正准则，权利与义务对等准则，原告应该向被告付出装饰装饰残值和补偿被告的运营丢失。作为承租人的被告来说，装饰装饰投入的都是实实在在的现金。关门四个半月，运营丢失惨重。而作为租借人的原告，守着这三十间不动产，刻舟求剑，坐收渔利，旱涝饱收。故从民法准则的视点来说，于情于理都应该给予被告补偿。
以上署理意见望合议庭采纳。
署理人：
二〇一四年十二月十日
